近来，在商圈，被谈及最多的估计就是万达、融创、富力之间的收购事件了！从万达和融创之间的双方交易，到富力的加入，这场堪称中国地产史上最大规模的“大交易”总算尘埃落定。而万达为什么要转卖如此多的资产？融创、富力接手又将获得什么？是大众最关注和想知道的。今天我们就这场“惊世大交易”做一些分析。
收购过程一波三折
7月10日
融创和万达签署了一则并购协议。按照协议，融创将接手万达旗下13个文旅项目91%的股权及76个酒店项目100%的权益，作价分别约为295.75亿元和335.9526亿元，总计631.7026亿元。中国房地产史上最大规模的并购案就此浮出水面。
根据融创中国公告，13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万平方米，其中可售面积约占总建筑面积的84%，76家城市酒店总建筑面积合计约为324.9万平方米，总房间22920个。
7月19日
原本是万达、融创的发布会，竟然加入了第三家企业——富力。
富力地产以199.06亿元收购万达商业77个酒店全部股权，77个酒店的酒店管理合同继续执行至合同期限届满。融创以438.44亿元收购西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目的91%股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。
前后对比可知，富力以比融创报价少了近100亿的价格，收购了万达77个酒店。
7月19日下午5点30分
在连续两次推迟会议时间后，融创、万达、富力三方终于正式签约。万达商业将北京万达嘉华等77个酒店，以199.06亿元的价格转让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权，以438.44亿元的价格转让给融创，两项交易总金额637.5亿元。
在发布会上，万达集团董事长王健林表示，这是一次“三赢”交易。
就此，这场万众瞩目的收购事件，算是公之于众了。
华丽转身，万达轻装上阵
正如王健林在开场致辞中所说，通过这次转让，“万达肯定是赢家”，将大幅减少负债，收回巨额现金。此次协议签定还标志着，不仅万达商业，万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路。
业内分析，此次万达以632亿元打包出售76个酒店和13个文旅项目，主要目的是为了万达商业重回A股上市。若2018年8月底前未在A股上市，万达将分别以每年8%和10%的单利向境内外投资人回购全部股权，同时2015年万达发行的700亿企业债也即将到期。另外，万达的负债情况未对外公开，但其数目肯定不小。
在7月19日的发布会上，王健林还特别说明了万达的商业借贷情况，本次转让后，万达商业贷款加债券近2000亿元，万达商业账面现金1000亿（不含此次转让的13个文旅项目账面现金300亿），加本次转让收回现金680亿（含回收往来款），现金共计约1700亿。
“万达商业决定清偿大部分银行贷款。”他表示，万达商业还有1300亿销售物业存货，全部卖掉也可以收回几百亿。到今年底，万达商业持有3300万平方米商业物业，2018年租金超过330亿。今后5年，预计万达商业租金年均增长20%左右。
万达转型重点：甩掉房地产
据有关分析，万达轻资产模式主要分两种：一是投资类万达广场，即别人拿钱下订单，万达负责找地、建设、招商和运营；二是合作类万达广场，即对方出地、出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7比3分成。在今年上半年开业的12个万达广场中，有9个是轻资产。上半年新开发的26个万达广场，已全部为轻资产项目，其中投资类轻资产项目14个，合作类轻资产项目12个。
万达向轻资产转型的原因很简单，王健林多次表示，一是投入小、且更挣钱，比房地产的营业能力强几十倍；二是受房地产宏观调控影响小，现金流稳定。
万达的轻资产转型正在快速发展中，甩掉房地产的重资产，是万达转型的重点。
融创实则为圈地？
其实，万达早已在寻求买家，此次遇到孙宏斌，接下万达的摊子，对孙宏斌来说绝对不算坏，毕竟万达的品牌影响力巨大。而632亿元的交易额，足以算是贱卖。于王健林来说，虽然也有不舍，但是为了转型，不得不忍痛割爱。
能接下这么大的买卖，且又敢于冒险的人，在地产圈确实为数不多。
媒体报道，过去两年中，“并购王”孙宏斌步履不停，并在原有整体收购的思路上，增加收购部分项目的方式，主要诉求皆为曲线拿地。据融创年报披露，其2016年就有多达16项收购，收购标的多为上海、苏州、郑州、深圳、杭州、成都的房地产公司，涉及资金595亿元。由于大规模资产并购，融创的净资产负债率升至121.5%。但在其2016年新增的5394万平方米土地储备中，有68%都来自收购。
在发布会上，融创中国董事长孙宏斌表示，今日对万达和融创的交易范围和结构都做了调整，融创和万达合作13个文旅项目，万达将77个酒店资产出售给富力地产。“这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性，降低了我们的负债水平，同时我们也承担了原酒店交易对价的折让部分，对于我们和万达合作的文旅项目资产包，这也是可以接受的价格，这种交易安排三方都很满意，是三赢的方案，我们也相信富力承接的这部分酒店资产有一个非常合适的价格，未来也会有很好的经营结果”。
这笔买卖对孙宏斌最大的好处有两个：一是万达的土地储备与地产业务，能满足融创对土地的渴求，可直接入账2000多万平米的土地资源；二是万达文旅、万达影业等相关业务，能与乐视打包经营，取长补短。
但依旧有评论认为，这场收购，总体看来，融创虽心有余而力不足。
富力是最大赢家？
7月19日，富力以只花了199.06亿，揽下77家酒店资产，这比之前融创收购时的价格便宜了100多亿。借此收购，富力的酒店规模将超过100家，一举成为全世界最大的酒店运营商之一，而这一鲜明的标签，也是富力在房地产转型时期突围的路径。
对于富力，这无疑是一笔特别划算的买卖。收购价仅为酒店账面净值6折，低于酒店成本。77家城市酒店均位于所在城市的核心地段，约为328.6万平方米，共23202间客房，包括四个高端大连万达自营酒店品牌和多个国际知名豪华酒店管理品牌（威斯汀、希尔顿等），77家酒店资产净值预期为不少于331.76亿元。此外，根据富力的测算，77家酒店开发需要占用15-20年时间，因此这笔交易每年成本就省了数十亿元，还省了酒店初期推广成本。
有评论这样总结这场“惊世大交易”：这笔交易，从某种程度上的确称得上三赢，万达获得了钱，走得更轻盈，融创获得了土地，而富力怎么看都像是个捡漏的，只不过作为被请来的救火队员接手77家万达酒店，它有砍价的资本。
就这场资本市场重大事件看，万达转型向“轻资产”发展，是否预示着未来发展轻资本化将成既定趋势？在看看我们紧固件企业本身，一味扩大规模，是否有利于自身可持续发展？
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