开发商为高房价找借口多 高高房价成本几何

七部委和各地政府不久前都出台了一系列政策“稳定”房价。即便如此，百姓对房价的感觉还是“太高”，对此，开发商、有关主管部门、一些地方政府还是众口一词，不言房价过高，纷纷以地价、建材成本上涨为由，为高房价寻找种种借口，譬如高地价催生高房价、成本涨带来房价涨云云。房价究竟是高是低、成本在房价中占的比率究竟是多少？这些都该由谁、以什么样的方式来定夺？ 据一些房地产专家介绍，目前一些大中型楼盘，它们的成本主要分成三大块―――地价、建安费，以及政府税费、银行利息及企业营运费等杂费，它们各自所占的比例基本是各1/3。 建1平方米的房子究竟要多少钱 建筑成本到底有多高？记者从相关部门得到的资料显示：别墅产品的土建造价(装修除外)一般在500元-600元/平方米；高层住宅土建成本通常是2000元左右/平方米；小高层是1500元左右/平方米；现在住宅土建成本别墅：500元-600元/平方米；小高层：1500元左右/平方米；高层：2000元左右/平方米。 要是按照现场估价计算的话，现在一些主流发展商比较流行的装修风格和用料，他们的造价一般都在500元-800元/平方米；而一些比较高档的，号称3000多元/平方米造价的装修，发展商的真实造价估计会在1500元-1800元/平方米之间。 建筑必须考虑节能问题，成本是贵了还是便宜了？ “中国可能是最大的建筑浪费国” 其实现在国内已经有一些发展商在建节能住宅了，据他们的成本核算，总体成本会增加5%，但随着这个政策的实施，到时这个成本估计还会上升，因为一起上马会出现技术支撑的不足，或经验上的问题，这个增长的幅度大约在2%左右，即总成本会上升7%左右。 而在这种巨大的建筑浪费中，建筑领域内的腐败可谓“功不可没”。 建筑领域的腐败所导致的建筑成本的增加，必然要被转嫁到城市发展的成本之中去。 中国建筑领域内的腐败是如此的司空见惯，因而腐败对于城市发展成本增高的影响确非可以忽略不计。 看看开发商是如何获取高利润的 一、调高楼盘容积率 调高容积率是压缩楼盘成本的重要砝码。据一位李姓的房地产商介绍，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2(也就是说，房地产商可以开发不超过2倍于土地面积的商品房)。 而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，以“做城市标志性建筑、政府重点工程或其它多种理由”把楼盘的容积率调高到3或者5，有的甚至调到9或10，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍、5倍甚至10倍于土地面积的商品房。“平地拔高楼，利润马上成倍增长。” 一些开发商对记者说，房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计，深谙开发商做假账的需要，可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。明明赚一亿元的楼盘，可以处理成只赚四千万元或者更低，给外界造成楼盘成本越来越高、不得不提高售价的假象。 二、做假账、巧避税 一些开发商还告诉记者，房地产商很善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，在销售新的楼盘前往往都会在这些地方注册一个新的公司，以享受高新区、开发区招商引资的新企业税收减免等优惠政策。 据介绍，做一个楼盘也就几年时间，恰好和新企业减免税收的优惠周期相一致，“仅这一项就可以省下数百万元甚至上千万元。” 三、差价空转 按照国家的政策，土地必须先进入各地的“土地储备中心”，然后再挂牌拍卖。有的房地产商会与当地政府事先达成私下协议，许诺如果得到这块土地，将会如何回报，如无偿替政府承担一些公益性建设、为市民修建一个广场、修路架桥等等，政府将给于适当比例的土地优惠。于是，地方政府往往会在土地挂牌拍卖之前有针对性地设置门槛，以阻断其他竞拍者。 当事先做了工作的开发商如愿拿下土地标的后，账目上按对外拍卖的价格将钱划到地方财政，紧接着又会给地方财政打一份报告，说明自己无偿修建市政公益设施，希望政府给予价差补贴或优惠。然后就像企业出口创汇、外贸退税等一样，财政会通过土地局返还开发商约定比例的款项。这样开发商实际上是以折扣价买到了好地块，如果管理和控制建筑成本有效，返还的款项除了修建公益设施还可能有剩余。而房地产开发商还会以“楼盘周围环境绿化好、公益市政设施齐全”为由抬高房价。这样，修建市政设施的成本通过高涨的房价最终还是摊到了百姓头上，开发商自然稳赚不赔。 高房价抑制了“好几代人”消费 自从去年4月在京郊通县购买了一套75平方米的两居室后，在京城某网站从事市场推广的崔庆峰随即削减了自己的一项主要支出―――泡吧。 “以前每周去泡一两次吧，每月消费1500到2000元，现减为每月一到两次，花费800到1000元。”尽管崔庆峰一直认为，就着若隐若现的灯光、淳朴质感的音乐和朋友一起喝酒、跳舞，是排解工作压力的很好途径，但考虑到每月还要还2000元的房贷，月收入1万元的他还是理智地“割爱”。 高房价还让已经“居者有其屋”的老一辈受到了“牵连”。 “老两口把水管龙头拧到最小，水就一滴一滴地掉进桶里面，但水表却纹丝不动。”傅小姐无不感慨地告诉记者，她一个朋友的父母，就一直用这种“偷水”的省钱方法，给儿子买了一套房子。“他父亲还是高知呢！”傅小姐说，当她看到这一幕时，心里忍不住有些发酸。 事实上，为了买房，父母资助子女的“反哺”现象在我国已相当普遍。 “省吃俭用攒首付，节衣缩食还贷款”，在哈继铭看来，当今中国老百姓过的日子大都如此。作为中国国际金融有限公司研究部的首席经济学家，哈继铭觉得高房价已成为横亘在消费者面前的一道坎，因为“买房抑制了别的消费”。 新闻附件 契税成本占几成？ 据了解，在房地产开发中，发展商须缴纳的税费，两三年政府方面尚未作较大调整，因此，这方面的成本不会有太大的变化。目前发展商较重头的税项主要是5.5%的营业税和33%的利税。比如说某楼盘在今年售出3亿元，其须缴纳的营业税就是1650万元，要是其利润达到了1亿元，那么它还得缴交3300万元的利税。 部分城市契税新政策一览 北京：买大房契税可省一半 北京市地税局、市财政局、市建委联合出台通知，对在6月1日前签订了房屋买卖合同，购买面积超过140平方米二手房的个人(含外籍及港澳台籍个人)缴税期限作出明确规定，8月31日后办理契税申报手续的，将按新税率缴纳购房契税，付出加倍的税款。 上海：非普通住房契税提到3% 5月31日，上海市财政局等四部门联合出台关于5月11日国家七部委出台的房产政策的实施细则，其中规定了普通住房标准和房屋购买时间的确定，并增加了契税的调整，即凡在2005年6月1日后购买非普通住房的按3%税率征收契税，以及售后公房和农民安置房首次转让的优惠政策不变等。 广州：120平方米住宅将按别墅标准征收契税 在广州购买单套面积120平方米以上的住宅，今后很有可能要“享受”“豪宅”的契税“待遇”―――要翻倍多交九千元以上！广州市国土房管局有关人士今天透露，广州市日前已向广东省主管部门提出建议，在计征商品住宅交易契税时以面积120平方米作为区分“普通住宅”与“非普通住宅”界定标准。 南京：个人卖房征20%所得税 南京市地方税务局征收税务分局突然宣布，今后，南京个人卖房将会征收20%的个人所得税。由于这一政策出台前没有任何征兆，且过了“六一”大限，让原以为南京各项稳定房价政策基本明朗的业内外人士大吃一惊。